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        新聞中心

        【im電競】“認房不認貸”政策滿月調查

        發布時間:2023-10-03 22:20:07    作者:im電競

        上海市場成交數據在“認房不認貸”落地之后的認房幾周內起起伏伏。

        據中原地產數據,貸政8月28日至9月3日一周,策滿查im電競上海新房成交面積27.71萬平方米,月調環比增加113.98%;經過新政的認房強脈沖之后,9月4日-9月10日一周,貸政新房成交僅5.66萬平方米,策滿查環比減少近80%;新政后的月調第三周,環比再次增加了53%。認房

        對于這三周的貸政市場反應,上海中原地產市場分析師盧文曦表示,策滿查四個一線城市全部落地“認房不認貸”超過市場預期,月調對信心提振作用也非常大,認房效果立竿見影。貸政新房市場反應比二手房強烈,策滿查尤其是500萬-700萬元的首次改善產品帶看、下訂等改善最明顯。三周之后雖然新增來客數量過了高峰期并且出現回落,但絕對量仍要高于政策落地前,說明政策還在發揮效力。im電競


        上海唐鎮板塊某新盤售樓處 每經記者 包晶晶 攝

        豪宅從“躲著賣”到“求聯絡”

        “認房不認貸”新政出臺前一日,上海第八次以集中批量供應的方式推出26個樓盤項目、共8444套房源,距離上一次集中推盤不足一個月。

        9月1日,上海官宣“認房不認貸”,市場一度情緒亢奮。但很快,第八批入市新盤認購率讓大家發現:原來別人和自己一樣在觀望。

        每經記者發現,已認購的23個項目中,位于浦東張江板塊的中建御華園等2個項目已經開盤售罄,中建御華園147套房源吸引了313人組客戶搖號,入圍分數達到了87分高分;位于青浦的華發蟠龍四季,推出409套房源,總認購戶達到1220組,同樣觸發積分。但松江板塊的萬科海上印象、閔行的中鐵建&萬科朗拾花語,開盤認購率僅有73%;寶山區的四季都會認購率更是低至44%。

        被戲稱為上?!坝钪嬷行摹钡奶奇偘鍓K,新政以來,浦發唐城置業顧問小楊已經賣掉了七八套新房。他告訴記者,項目是7月份開盤的,推盤300套,兩個月不到去化了兩百多套,新政之后客戶到訪突然增多了,銷量也好了。但記者在現場看到,新政后第三周,雙休日的售樓處只有零星一兩組客戶,樣板房區域也空空蕩蕩,幾乎沒什么人參觀。

        以往火熱的市中心豪宅,分化也越發加劇。

        9月25日,上海徐匯區網紅熱門樓盤云錦東方三期二批次加的105套房源,在當日下午搖號至244號左右時全部售罄,單套最高總價9618萬元。值得留意的是,該項目入圍分數高達118.32分,是上海市實行積分制度以來首個滿分盤。

        鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為,云錦東方將成為上海新房市場回暖的風向標?!耙皇?,政策層面對于高端樓盤尤其是高積分的高端樓盤已不再限制,允許高端樓盤推售了;二是,云錦東方的熱銷為9月的上海樓市加了把油,預示新房市場也會加速回暖?!?/p>

        而剛剛結束認籌的上海內環內14萬+豪宅海玥黃浦源也發布公告,本次認購比例小于2.5:1,不進行積分排序。市場最火熱的時候,上海豪宅都是“躲著賣、藏著賣”,甚至難覓售樓處的蹤影,如今,置業顧問卻在蓄客階段主動在社交平臺推廣自己的聯系方式,求聯絡。

        “不要積分不限售,你來了就有機會上車?!焙C鼽S浦源銷售安晴在視頻里如是說。

        上海市區內環內稀缺地塊的中海海上合集二期,單價12.1萬元/平方米,也在新政后發起了認籌,一期開盤售罄的情況下,二期盡管認籌良好,但也只觸發了搖號,并沒有觸發積分。

        “從目前一手商品住宅成交量來看,9月成交量有望達到80萬平方米,明顯高于8月份63.23萬平方米。隨著第八批次、九批次成交并網簽,預期10月份維持80萬-90萬平方米沒有什么問題。而到了年底最后兩個沖刺年度業績的階段,上海樓市成交量起碼不會低于10月份的成交量,甚至來一個成交量翹尾的行情也是可以期待的?!睆埡陚ヌ岢?。

        二手房掛牌價降了500多萬

        二手房市場則面臨集體降價的“競爭”。

        “二手房市場目前還處在博弈階段,大部分是賣掉手上的二手房后去購置新房的人群?!睆埼撵o表示。

        記者走訪多家中介時觀察到,市區內多個熱門小區掛牌單價已經悄然下跌。市區內中環間90平方米2房2廳掛牌總價比上半年下跌了100萬元不止,郊區二手房跌幅則更大,青浦白鶴鎮綠地時代名邸,62平方米左右的次新房成交總價降至130萬元,比最高峰跌去了20萬元。

        諸葛找房小程序顯示,二手房新增房源數量仍然在上升,并且掛牌均價比8月份下降9.64%。按照周度價格走勢來看,這一下降趨勢從今年3月開始,進入下半年降幅則更快。


        上海二手房市場走勢 圖片來源:諸葛找房

        近期的掛牌房源中,降價房源占絕大多數。上海21世紀房產的李小憶告訴記者,“新政以后帶看量多了一些,成交也多一些,但并沒有大家想象中或期待中那么火爆,房子其實還是挺難賣”

        膠著,成為現下市場的常態。

        而在二手豪宅市場,“持幣砍價”已經成為準買家的標準操作,中介遇到買房客戶,則是直接安排車接車送。

        記者在陪同準買家余女士看房時,中介小許向記者展示了世茂濱江一套高層江景房的降價歷程:2022年6月份掛2600萬元,之后一路降價,到今年8月31日已經降了500多萬元,現在2030萬元。

        不過,在9月11日前后幾天,世茂濱江花園的確成交了3套,其中一套1850萬元含車位,刨去產權車位價值約50萬元之外,房價大約在1800萬元左右。

        小許坦言,新政雖然對老破小貸款有利好,但有個重要問題,拋盤太多了,二手房日均網簽量明顯提升,但預期中的新房熱度卻不及8月份。

        “意味著‘上車’門檻降低了”

        在余女士看來,“認房不認貸”意味著“上車”的門檻降低了。

        “不是貸(款)幾成的問題,而是我貸了這些錢,能不能還得起?貸款7成和5成中間差了300萬元,每個月要額外多出2萬塊錢還貸壓力,所以對于上海的工薪階層來說,其實能給到的助力沒有想象中的那么大?!?/p>

        對于余女士提到的問題,一位買房人這樣說:我自己的解決方案是“降低預算、不上高額杠桿?!?/p>

        不過,在一個300多人的買房群,大家對政策工具箱還有更多期待:

        “希望放開限購,取消積分制?!?/p>

        “影響不大,就等上海放開對非滬籍的限購?!?/p>

        “借了錢總歸要還的。我希望取消限購?!?/p>

        也有人認為,“對置換群體友好,會把置換計劃提前,對當前遇到的困難,無非就是賣不掉,放寬心態,賣不掉明年再賣唄?!?/p>

        有兩個孩子的何寧告訴記者:“新政還是有特別意義的,我會賣了置換成首套首貸,但困難是現在房子感覺很難賣出去,沒辦法,只能告知所有中介慢慢賣?!?/p>

        “認房不認貸受益最大的兩類客戶,一個是過去在其他城市有過貸款記錄的上海無房家庭,另一個是換房家庭,而這兩類需求的特點意味著入市及換房周期需要一個過程,疊加網簽數據有滯后,預計9月底-10月銷售數據逐步好轉?!标愇撵o表示。

        im電競

         

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